（新疆日报网讯）乔迁新居，本是件让房主欢欣的喜事，但许多人都曾遇到过堵心的情况：明明付清了房款，却因未交物业管理费和垃圾清运费等办不成入住，拿不到钥匙。既没交房，也没验房，为何要承担这些杂七杂八的费用？物业公司以此扣押房屋钥匙的行为是否构成违约？如何才能有效维权？很多业主对此持有疑惑。

　乌鲁木齐市的业主魏栋英因未交物业费等费用，被物业公司拒绝办理入住，她选择了诉之法律。6月10日，双方经乌鲁木齐市新市区人民法院调解达成协议：魏栋英不承担调解书生效前的物业及水电暖费，开发商还应支付6000元逾期交房违约金。

 “办入住咋就这么难”

　“我实在想不通，办入住咋就这么难。”7月7日，回忆起这几年的曲折经历，今年42岁的魏栋英不无感慨地说。

　事情得从3年前说起。2005年，魏栋英看中一套建筑面积为50多平方米的商品房。同年8月17日，她与开发商签订了《商品房卖卖合同》，并于8月28日付清全款。

　按合同约定，开发商应在2005年10月10日前交付房屋，否则将按日支付万分之二的违约金。当魏栋英满怀欣喜地去办入住时，开发商却抱歉地说：“由于各种原因楼体还没完工，请您过些日子再来。”虽然心中不悦，魏栋英还是选择了等待。

　冬去春来，2006年初，魏栋英再次找到开发商，这时楼体虽已完工，但天然气还没通，魏栋英只好作罢。此后，她曾多次给房产公司经理打电话，但对方总是一拖再拖。“我当时倍感失望，有种被骗的感觉，既生气又无奈。”魏栋英说。

　然而，让魏栋英更无奈的事还在后面。

　　去年7月，在拿到房产证后，魏栋英第一时间赶去办理入住，这才知道开发商已将交房手续交由物业部门代办。

　让魏栋英没想到的是，物业部门工作人员让她先交1年的物业费及采暖费等费用，否则不给办理入住手续并交钥匙。“合同明明约定，只要我交清房款，就应交付房屋。而我既没入住，也没验房，何来物业费和采暖费！”魏栋英气愤地说。

　事后，魏栋英先后到工商局及房产局进行投诉，均以无果告终。

　物业部门是否“越位”

　眼看买了3年的房子无法入住，自己还得租房子，魏栋英将开发商告上法院，要求开发商按购房合同约定的条件办理房屋交付手续，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，并支付逾期交房违约金1万余元。

　魏栋英的代理人、新疆星河律师事务所律师丁强介绍说，双方签订的买卖合同中第11条明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示该商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”

　“根据约定，在交接房屋时，买受人只要按期付款，出卖人就应给买受人办理入住，让其验房，并没约定先交物业费等才可以办理入住，因此物业部门的做法没有依据。”丁强认为，只有办理了入住交接，拿到了钥匙，才谈得上建立物业合同关系，即履行房屋买卖合同是建立物业管理合同的前提。在本案中，物业部门的做法颠倒了前后顺序，是种“越位”行为。

　而被告的代理人、新疆天阳律师事务所律师李宇生谈道，根据“先付款、后使用”的交易惯例，无论消费者用天然气还是水电前，都需先交费，后使用。而作为一个提供公共性服务的部门，物业公司亦是如此。“其实，物业公司这么做也是出于无奈，是保护自身利益的一种方法，以免日后部分业主拖欠物业费，陷入无休止的诉讼中去。”李宇生说。

　“不缴不办”构成侵权

　承办此案的法官杨新谈道，近年来，因业主未交物业费等而拒绝为其办理入住的房产纠纷逐渐增多，产生矛盾的根源在于许多人没理清其中的关系。“在双方签订了《商品房买卖合同》及业主付清房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约。如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。”杨新说。